Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV, ngày 18 tháng 1 năm 2024. Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có 260 điều, tăng 50 điều so với Luật Đất đai năm 2013. Dự thảo Luật đã bổ sung, sửa đổi nhiều nội dung quan trọng, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội và hội nhập quốc tế. Trong đó, việc bỏ khung giá đất là một trong những nội dung quan trọng của dự thảo. Sau đây, hãy cùng BNSG Law tìm hiểu về vấn đề này.
1. Quy định tại Dự thảo
Tại Điều 129, dự thảo quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: theo mục đích sử dụng đất định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng quy chuẩn, phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Và tại Điều 130 quy định căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Bảng giá đất quy định giá các loại đất theo vị trí. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn. Chính phủ quy định cụ thể nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 05 năm và không vượt quá 20% so với kỳ trước phù hợp với tình hình kinh tế – xã hội tại địa phương để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.
2. Thuận lợi và thách thức
Như vậy, với các quy định này Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ quy định về khung giá đất. Điều này sẽ mang lại những hệ quả nhất định, có thể kể đến như sau:
- Giá đất thị trường sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất sẽ được giao dịch tự do theo cung và cầu, không bị ràng buộc bởi khung giá đất do Nhà nước quy định.
- Tăng tính công khai, minh bạch trong việc giao dịch đất đai. Người mua, bán đất sẽ có thể biết được giá đất thực tế trên thị trường để đưa ra quyết định giao dịch hợp lý.
Hình ảnh minh hoạ Khung giá đất - Giảm tình trạng kê khai giá đất thấp khi giao dịch, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước. Nguyên nhân của tình trạng này là do khung giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường. (Giá đất để tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo khung giá đất do Chính phủ quy định. Khung giá đất là mức giá tối thiểu và tối đa mà Nhà nước quy định đối với từng loại đất ở từng khu vực.)
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị thực tế, không phải là giá đất ảo, và điều này sẽ thúc đẩy sự sàng lọc của thị trường, tránh tình trạng đầu cơ đất đai, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn.
Xem thêm bài viết: Thu hồi tài sản bị chiếm đoạt, thất thoát trong vụ án hình sự
Mặt dù, quy định này mang đến những điểm tích cực nhất định, tuy nhiên thách thức đặt ra là không nhỏ khi áp dụng quy định của pháp luật vào thực tiễn, chẳng hạn:
- Vấn đề bồi thường, chi phí giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất sẽ tăng cao, chi phí đầu tư vào đất tăng. Và gián tiếp ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, từ đó ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế – xã hội. Cũng như cơ sở nào làm căn cứ để xác định giá đất theo thị trường là một thách thức không nhỏ đối với cơ quan quản lý Nhà nước.
- Giá đất tăng cao, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu mua đất ở. Khi giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường, giá đất có thể tăng cao hơn so với khả năng chi trả của người dân có nhu cầu mua nhà đất để ở. Điều này sẽ khiến cho việc sở hữu nhà ở trở nên khó khăn hơn, đặc biệt là đối với người dân, người lao động có thu nhập thấp.
Xem thêm bài viết: https://vtv.vn/kinh-te/bo-khung-gia-dat-ap-dung-bang-gia-dat-moi-tu-nam-2026-20230609092921939.htm
Việc bỏ khung giá đất là một quyết sách quan trọng, có tác động lớn đến thị trường đất đai và nền kinh tế nói chung. Để thực hiện hiệu quả quyết sách này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các địa phương và người dân, doanh nghiệp. Và để quy định này được vận dụng hiệu quả trong tương lai thiết nghĩ Cơ quan lập pháp sẽ cần phải nghiên cứu và ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành tạo cơ sở pháp lý vững chắc, tránh phát sinh những bất cập có thể xảy ra.