Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam bị giới hạn quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì quyền sử dụng đất của Người Việt Nam định cư ở nước sẽ có một số thay đổi tiến bộ.
Bên cạnh đó, quy định này còn khắc phục những tranh chấp phát sinh trong trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn mua đất nhưng không đủ điều kiện để mua nên phải nhờ người trong nước đứng tên thực hiện giao dịch dẫn đến các tranh chấp về đất đai diễn về đứng tên hộ diễn ra thường xuyên, gây khó khăn cho công tác quản lý hành chính về đất đai của Nhà nước.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung một số quyền lợi cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài như: Được nhận chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao… Những điểm mới này được ghi nhận trong Luật Đất đai 2024 cụ thể như sau:
1. Những điểm mới về đối tượng sử dụng đất trong Luật đất đai 2024:
Nếu như tại khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định Người sử dụng đất bao gồm “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch” thì tại khoản 3 và khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 đã xác định rõ, người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Điều này đã giải quyết được tình trạng tranh chấp trong quá trình chuyển nhượng, quản lý quyền sử dụng đất đai xảy ra rất phổ biến trong thời gian qua khi mà pháp luật chưa cho phép người gốc Việt (tức Việt kiều) có đầy đủ các quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước. Điều này, mở ra cánh cửa đầu tư trong tương lai cho những người gốc Việt có nhu cầu tìm cơ hội kinh doanh, làm việc, phát triển tại quê hương. Đồng thời huy động nguồn lực đầu tư về Việt Nam nhằm phát triển kinh tế – xã hội.
Tương ứng với việc mở rộng đối tượng sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng sẽ có đầy đủ các quyền, nghĩa vụ bình đẳng như công dân Việt Nam bao gồm các quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; hưởng các quyền chung của người sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ cá nhân sử dụng đất; chẳng hạn như:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp (chỉ giới hạn là thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam), góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận quyền sử dụng đất;…”
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được bổ sung một số quyền lợi như: Được nhận chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao…
Khác với quy định “Người sử dụng đất” tại Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này…”, tại Khoản 3, Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 quy định:
“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…“.
Trong Luật Đất đai 2024 cũng quy định người gốc Việt định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở.
Cùng với đó là quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà. Với quy định mới, Việt kiều được phép đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư hạ tầng kỹ thuật tại các dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
Việc mở rộng quyền của người sử dụng đất đối với nhóm đối tượng sử dụng đất là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoàn toàn phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước; góp phần khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai; thu hút kiều hối, đầu tư của kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh doanh bất động sản, đồng thời cũng đóng góp cho việc thúc đẩy nền kinh tế đất nước.
2. Những điểm cần lưu ý để thực thi quy định mới một cách hiệu quả:
Song song với việc mở rộng đối tượng sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ liên quan đối với người sử dụng đất, Chính phủ cũng cần rà soát các quy định có liên quan đến quyền sử dụng đất tại các luật khác như Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi) để đảm bảo sự nhất quán. Đồng thời, cũng cần xem xét, thay thế, sửa đổi lại quy trình, thủ tục để chứng minh nguồn gốc Việt Nam còn rườm rà, phức tạp gây ảnh hưởng tiêu cực tới tâm lý của Việt kiều có nhu cầu đầu tư, mua nhà ở tại Việt Nam.
Từ đó, đặt ra trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền cần có những hướng dẫn đầy đủ, chi tiết hơn cho người dân, tổ chức và các bên liên quan được hiểu, thực hiện đúng nhằm hạn chế vi phạm, tiêu cực và tăng hiệu lực thực thi Luật Đất đai 2024. Tóm lại, việc mở rộng quyền sử dụng đất của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài tạo nên bước ngoặc, tạo điều kiện cho chủ thể này tham gia vào quá trình sử dụng đất, thúc đẩy thị trường đất đai và kinh tế xã hội phát triển ổn định, bền vững.