Ngày 18/01/2024 vừa qua, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai 2024, gồm 16 Chương và 260 Điều để thay thế cho Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới quan trọng như quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là việc cấp GCN) đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai.
1. Điểm mới về quy định cấp GCN cho đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014:
Quy định về việc cấp GCN đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai không phải là quy định mới hoàn toàn mà quy định này đã được thể hiện tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn cụ thể tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đến dự thảo Luật Đất đai 2024, quy định trên vẫn được ghi nhận tại Điều 138 nhưng đã có một số thay đổi cơ bản. Cụ thể:
Một là, điều kiện về thời gian để xem xét cấp GCN trong trường hợp nêu trên được mở rộng thêm 10 năm. Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, thời điểm để hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng đất đã được sử dụng ổn định và không vi phạm pháp luật về đất đai là trước ngày 01 tháng 7 năm 2004. Cũng với nội dung trên, nhưng tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định mở rộng thời gian đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014.
Hai là, theo quy định tại Điều 138 Luật đất đai sửa đổi, các trường hợp được cấp GCN quyền sử đất đối với đất không có giấy tờ được chia thành 3 nhóm:
- Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980;
- Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;
- Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.
Để được cấp GCN, cả 3 nhóm trên đều phải thỏa mãn điều kiện được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Đồng thời, tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp GCN quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2024 cũng quy định hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1, Điều 118 của Luật này đã sử dụng làm đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định, có đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa phương, thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định. Thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tính từ ngày được cấp GCN quyền sử dụng đất. Với diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
2. Hệ quả của quy định mới về cấp GCN:
Việc thay đổi về nội dung quy định như là một trong những điểm thay đổi tích cực, phù hợp đáp ứng được yêu cầu chính đáng, quyền lợi của người dân hiện nay. Các quy định về việc cấp GCN quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ nói trên chủ yếu giải quyết cho các trường hợp đất do cha ông để lại, đã được sử dụng lâu dài nhưng do các yếu tố khách quan như sự hiểu biết pháp luật hạn chế của người dân, người dân cư trú tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc do không có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất,… nên không thực hiện việc đăng ký để được cấp GCN quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, việc thực hiện quy định này trên thực tế cũng có một số bất cập nhất định như chỉ được áp dụng cho các trường hợp không có vi phạm về đất đai và không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền. Tuy vậy, trên thực tiễn, không thể loại trừ hoàn toàn được việc câu kết với các trường hợp vi phạm nhằm hợp thức hóa việc cấp GCN. Ngoài ra, rào cản của việc thực thi quy định này cũng có thể đến từ việc đánh giá cảm tính của chính quyền cấp xã khi lấy ý kiến về thời gian sử dụng đất dẫn đến việc nhiều trường hợp không được cấp GCN quyền sử dụng đất mặc dù đáp ứng các điều kiện luật quy định.
Tuy nhiên, quy định về việc mở rộng thời gian xem xét cấp GCN đến trước ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) là một quy định phù hợp với thực tiễn xã hội, khác phục những hạn chế bất cập đã và đang xảy ra hiện nay.