1. Mua bán đất bằng giấy tay là gì?
Việc chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay là sự thoả thuận của các bên thông qua Hợp đồng không có công chứng, chứng thực của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Hình thức này được sử dụng rất nhiều vào những thời gian trước đây. Tuy nhiên, trên thực tế, hình thức nhận chuyển nhượng này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho người mua. Hiện nay, Pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay không qua công chứng, chứng thực. Cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây của BNSG LAW để làm rõ hơn về vấn đề này.
2. Mua bán đất bằng giấy tay có giá trị pháp lý không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, Giao dịch dân sự có hiệu lực khi đảm bảo đủ các điều kiện về: năng lực pháp luật và năng lực hành vi của chủ thể, các bên tự nguyện tham gia giao dịch, nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội, hình thức của giao phải đảm bảo theo quy định pháp luật.
Theo đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo đủ các điều kiện phát sinh hiệu lực pháp luật của giao dịch dân sự theo quy định trên. Tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng đất đai phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.”
Căn cứ theo quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay nói cách khác mua bán đất bằng giấy tay) không có công chứng, chứng thực sẽ không đảm bảo về mặt hình thức theo quy định của Luật Đất đai 2013. Từ đó, Hợp đồng này có khả năng bị vô hiệu vì không đủ các điều kiện phát sinh hiệu lực theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 như đã nêu.
Xem thêm: Ảnh chụp màn hình tin nhắn có được xem là chứng cứ hợp pháp trong 1 vụ án Dân sự, Hình sự?
Mặc dù căn cứ theo quy định tại Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015, đối với giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch về hình thức (quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực) mà khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Tuy nhiên, hiện nay việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay tiềm ẩn rất rủi ro pháp lý cho người mua, cụ thể như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không qua công chứng, chứng thực không đảm bảo về mặt hình thức theo quy định của pháp luật; do đó, không thể đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng cho bên thứ 3 bằng Hợp đồng công chứng, chứng thực và bên thứ ba này đã đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ theo quy định tại Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ 3 ngay tình trong giao dịch dân sự. Hiệu lực Hợp đồng của người thứ ba ngay tình được công nhận. Khi đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy tay nêu trên không có hiệu lực pháp luật.
Vì vậy, các bên phải cẩn trọng đến mức cao nhất và không nên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực.
3. Hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm những gì?
Trong trường hợp, Hợp đồng không có công chứng, chứng thực được công nhận bằng nội dung của một Bản án, Quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc sau đó các bên đã thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật thì Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, Quý khách có thể thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận, bao gồm những hồ sơ sau đây:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư;
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng.
Trong trường hợp cần Luật sư hỗ trợ, hướng dẫn cụ thể về các vấn đề pháp lý liên quan, Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua Hotline 0983305306 hoặc địa chỉ email bnsglaw.com để nhận được sự tư vấn một cách chi tiết nhất.